Ist es sinnvoll, eine Wohnung ohne Einbauküche zu mieten?
Viele MieterInnen legen Wert darauf, dass ihre zukünftige Wohnung bereits mit einer Einbauküche ausgestattet ist. Sie wollen sich den Aufwand für den Selbsteinbau sparen und kein Geld in die Möblierung der Küche investieren. Allerdings hat es auch Vorteile, eine Küche selbst einzurichten. Dazu gehört nicht nur die größere Wohnungsauswahl.
Einbauküchen im hart umkämpften Wohnungsmarkt
Eine Küche einzurichten ist teuer: Selbst eine günstige Ausstattung inklusive Elektrogeräte kostet oft mehrere tausend Euro. Schnell ist das Budget zum Einrichten der Wohnung um einiges kleiner. Um Kosten zu sparen, suchen viele MieterInnen nach einer Wohnung mit bereits integrierter Einbauküche.
In deutschen Mietwohnungen gehört eine Einbauküche allerdings nicht zur Grundausstattung. VermieterInnen sind nur dazu verpflichtet, Anschlüsse für Strom und Wasser sowie gegebenenfalls einen Gasanschluss zur Verfügung zu stellen.
Wer bei digitalen Immobilienmarktplätzen wie immobilienscout24 nach Mietwohnungen mit Einbauküche filtert, sieht bald, wie wenige Angebote es im Vergleich zu solchen ohne Küchenausstattung gibt. Diese sind dementsprechend stark umkämpft. Die Chance, eine Traumwohnung mit hochmoderner Einbauküche zu bekommen, ist daher sehr gering. Ab einem gewissen Punkt stellt sich die Frage, ob eine Einbauküche wirklich ein notwendiges Suchkriterium ist.
Fakten zur Einbauküche in Mietwohnungen
Einbauküchen bestehen aus seriell hergestellten Elementen, die in der Wohnung auf- und abgebaut werden können. Hierzu gehören unter anderem Ober- und Unterschränke, Spüle sowie Elektrogeräte wie Backofen oder Kühlschrank. Einbauküchen können
- als Inventar mitvermietet oder
- als Leihe zur Verfügung gestellt werden,
- ein Geschenk sein sowie
- gegen Ablöse gekauft werden.
Im ersten Fall ist der Vermietende für einen funktionsfähigen Zustand der Küche zuständig und muss die Kosten für Reparaturen tragen. MieterInnen sind nur dazu verpflichtet, die Ausstattung sorgsam zu behandeln. Handelt es sich bei der Küche um eine Leihe, zahlt der Mietende die Reparaturen. Meist gibt es neben dem Mietvertrag einen separaten Leihvertrag, in dem dies geregelt ist. In Wohnungsanzeigen ist allerdings oft nicht ersichtlich, um welche Übernahmeart es sich handelt.
Ähnlich verhält es sich mit dem Zustand der Küche: Es kann eine hochwertige Küche mit modernster Technik oder eine gerade so funktionsfähige Ausstattung mit mehr als zwanzig Jahre alten Elektrogeräten sein. Vor allem, wenn es sich um ein Geschenk des Vermietenden handelt, haben Sie keine Garantie, dass die Küche auch gut ist. Sie muss nur in einem gebrauchsfähigen Zustand sein.
Ablöse für die Einbauküche bezahlen
Einige VormieterInnen möchten, dass Nachmietende die Einbauküche für einen festgelegten Betrag kaufen. Sie müssen also einen Ablösevertrag abschließen, in dem sie für Investitionen zahlen, die der Vormietende getätigt hat. Das birgt für Interessierte eine Gefahr: Die Ablösesummen übersteigt mitunter den Wert der Möbel deutlich. Die erlaubte Zahlung richtet sich nach dem Zeitwert der Küche, nicht nach dem damaligen Neukaufpreis. Dem Bundesgerichtshof zufolge darf die Ablöse nicht mehr als 50 Prozent über dem Zeitwert liegen.
Es empfiehlt sich, alle Angaben zum Zustand und Alter der Küche vertraglich festzuhalten oder sich den Zustand der Küche von einer unabhängigen Person bezeugen zu lassen. Stellen NachmieterInnen innerhalb der ersten drei Jahren fest, dass sie zu viel Ablöse gezahlt haben, können sie das Geld zurückverlangen.
So lässt sich der Zeitwert einer Küche berechnen
Der Zeitwert einer Einbauküche errechnet sich aus dem Wiederbeschaffungswert, dem Alter, der durchschnittlichen Lebensdauer sowie dem Wertverlust. Er lässt sich mit folgender Formel ermitteln:
Zeitwert = (Wiederbeschaffungswert - Wertminderung im 1. Jahr - Wertminderung in den Folgejahren) x Restlebensdauer / (durchschnittliche Lebensdauer - 1)
Küchen verlieren 24 Prozent an Wert im ersten Nutzungsjahr und vier Prozent für jedes darauffolgende Jahr. Die durchschnittliche Lebensdauer beträgt 20 Jahre.
Ein Rechenbeispiel
Bei einer vier Jahre alten Küche mit einem Neukaufpreis von 5.000 Euro ergibt sich Folgendes: (5.000 - 1.200 - 600) x 16 / 19 = 2.694,74. Multiplizieren Sie nun den errechneten Zeitwert mit 1,50, erhalten Sie den maximalen Ablösepreis. In diesem Beispiel beträgt er 4.042,11 Euro.
Lohnt sich eine Mietwohnung ohne bereits vorhandene Einbauküche?
Wohnungen mit bereits integrierter Einbauküche sparen MieterInnen viel Zeit und Aufwand, da die Planung, der Kauf und der Aufbau einer neuen Küche entfallen. Sobald sie die richtige Wohnung gefunden und den Mietvertrag unterschrieben haben, haben sie Ruhe.
Einbauküchen erhöhen den Mietpreis
Auf dem Wohnungsmarkt, vor allem in Großstädten, sind preiswerte Wohnungen mit Küchenausstattung allerdings knapp. Das liegt nicht nur an den hohen Preisen pro Quadratmeter, sondern auch daran, dass Einbauküchen den Wert der Wohnung steigern. Sie gehören zu den wichtigen Merkmalen einer Mietwohnung.
Wohnungen mit Einbauküche sind meist mehr als 50 Euro teurer als vergleichbare Wohnungen ohne Küche. Der Preisunterschied kommt zustande, indem der Anschaffungswert der Küche durch die Nutzungsdauer geteilt und dann mit den Kapitalzinsen multipliziert werden. Bei einer 5.000 Euro teuren Küche, die eine Nutzungsdauer von zehn Jahren hat und mit fünf Prozent verzinst wird, steigt die Kaltmiete zum Beispiel um 750,00 Euro pro Jahr und somit 62,50 Euro pro Monat. Innerhalb von fünf Jahren zahlen MieterInnen also 3.750 Euro zusätzlich für die Küchenausstattung.
Die Einbauküche, die VermieterInnen zur Verfügung stellen, muss nur sauber und gebrauchsfähig sein. MieterInnen haben mit Einverständnis des VermieterInnen zwar die Möglichkeit, die Einbauküche zu ersetzen, sofern die ursprüngliche Ausstattung sorgfältig gelagert wird, aber ob sich das lohnt, hängt von der jeweiligen Situation ab. Nur einen alten Gasherd zu ersetzen, aber den Rest der Ausstattung beizubehalten, ist mitunter sinnvoll. Wer die gesamte Küche ersetzen möchte, kann auch ein Mietobjekt ohne Ausstattung wählen.
Auf Dauer sparen?
Aus langfristiger Sicht kann es sich durchaus lohnen, eine Wohnung selbst mit einer Einbauküche auszustatten. Wer in der zukünftigen Wohnung ohnehin mehrere Jahre leben möchte, kann auch ein leeres Wohnobjekt wählen und die Küche nach den persönlichen Vorlieben gestalten. Möglicherweise sparen Sie sogar Geld, wenn Sie beim Küchenkauf clever vorgehen und sich zudem für energiesparende Elektrogeräte entscheiden. Beim Ausziehen können Sie die Küche potenziell an die beziehungsweise den Nach- oder VermieterIn verkaufen und die Ablöse in die nächste Wohnung investieren. Voraussetzung ist, dass sich die Küche in einem guten Zustand befindet.
Im Gegenzug müssen Sie viel Zeit einplanen, bis die Küche funktionsfähig ist. Für bauliche Veränderungen benötigen Sie zudem das Einverständnis des Vermietenden. Des Weiteren kommen zusätzliche Kosten für Handwerker und Elektriker sowie Lieferkosten hinzu. Für alle, die die erforderlichen Beträge nicht sofort aufbringen können, steht aber oft Ratenzahlung zur Verfügung.
Auch für diejenigen, die sich noch nicht über die Dauer des Mietverhältnisses im Klaren sind, kann es sich lohnen, die Küche selbst einzurichten. Das gilt vor allem, wenn die Auswahl auf dem Wohnungsmarkt zu gering ist, um wählerisch zu sein. Es muss auch keine hochwertige, perfekt zugeschnittene Einbauküche aus einem Küchenstudio sein. Mit Küchenmöbeln aus gängigen Einrichtungshäusern und modernen Elektrogeräten lassen sich die Gesamtkosten vergleichsweise niedrig halten.
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