Leben in denkmalgeschützten Immobilien
In nahezu jeder Ortschaft gibt es geschichtsträchtige Gebäude, die sich etwa durch Stuckfassaden mit Ornamenten oder Reliefs oder Fachwerkselementen von der Umgebung abheben. Viele davon sind sogar Wohnhäuser. Da sie aber oft unter Denkmalschutz stehen, gibt es für BewohnerInnen einiges zu beachten.
Was sind denkmalgeschützten Gebäude?
Vielleicht sind Sie seit Langem von historischen Altstädten und den verzierten Außenwänden alter Häuser aus der Gründerzeit fasziniert. Wenn Sie darüber nachdenken, in einem solchen Gebäude zu wohnen, müssen Sie sich jedoch möglicherweise mit der Denkmalschutzbehörde auseinandersetzen. Diese kümmert sich um Bau- sowie Boden- und Kulturdenkmäler, deren Erhalt im öffentlichen Interesse sind.
Denkmalgeschützte Gebäude gelten als kulturelles Erbe und sollen daher gesichert werden. Sie geben einen Einblick in die Zeit- und Kulturgeschichte, erzählen etwas über die regionale Wohnkultur, stellen damalige Bautechniken und Designs zur Schau oder sind Orte von besonderen historischen Ereignissen. Solche Gebäude können eine historische, künstlerische, städtebauliche oder wissenschaftliche Bedeutung haben. Dazu zählen nicht nur historische Fachwerkhäuser, Villen aus der Gründerzeit oder Gebäude aus den 20er- bis 40er-Jahren, sondern auch neuere Gebäude. Es gibt keine Einschränkung hinsichtlich des Baujahrs oder spezifischer Eigenschaften, sondern die Bewertung erfolgt fallspezifisch. Da jedes Bundesland ein eigenes Denkmalschutzgesetz hat, unterscheidet sich die genaue Methodik bei der Einordnung als öffentlich bedeutsame Baudenkmäler.
Neben einzelnen Gebäuden können auch ganze Straßen, Siedlungen oder historische Altstädte unter sogenanntem Ensembleschutz stehen. Im Gegensatz zu Einzeldenkmälern, bei denen oft das gesamte Gebäude unter Schutz steht, ist bei Gebäuden mit Ensembleschutz vor allem die Außenfassade relevant.
Sanieren nur mit Genehmigung
Gebäude unter Denkmalschutz unterliegen strengen Auflagen. Alle Maßnahmen, die das Erscheinungsbild oder die Substanz des Bauwerks verändern würden, müssen daher mit der zuständigen Unteren Denkmalschutzbehörde koordiniert werden. Diese wägt ab, ob die Änderungen mit dem Erhalt der Denkmaleigenschaft vereinbar sind.
Zu den baulichen Maßnahmen, die eine Genehmigung erfordern, gehören etwa folgende:
- der Abriss und die Entkernung des Gebäudes
- der Einbau von Treppen oder Aufzügen
- die Erneuerung oder der Ausbau des Dachs
- neue Bodenbeläge
- die Sanierung des Bads
- ein neuer Putz und Anstrich für die Außenfassade
- die Reparatur oder Erneuerung von Fenstern, Türen, Wandverkleidungen und Dacheindeckungen
- die energetische Sanierung
- statische Eingriffe wie der Ausbau des Dachgeschosses
Da bei den genehmigten Baumaßnahmen das historische Gesamtbild der Immobilie bestehen soll, nimmt die Behörde auch Einfluss auf die Materialien, Techniken und Farben, die bei der Sanierung zum Einsatz kommen. Möchten Sie zum Beispiel einfach verglaste Fenster durch solche mit Doppelverglasung ersetzen, um eine bessere Dämmung zu erzielen und Energie zu sparen, muss die Alternative optisch dem historischen Fenster entsprechen. Sie haben unter anderem die Möglichkeit, die Scheiben auszutauschen, Nachbauten mit schmalen Profilleisten und Blendrahmen zu bauen, die dem Original ähneln, oder das historische Fenster mit neuester Technik exakt nachzubauen.
Was oft nicht erlaubt ist
Auf den Punkt gebracht ist alles verboten, was das historische Gesamtbild stört oder sogar zerstört. Sie können zum Beispiel kein altes Kastenfenster durch einen anderen Fenstertyp ersetzen. Des Weiteren ist eine Außendämmung in der Regel nicht möglich, da diese die Optik des gesamten Gebäudes verändern würde. Bei einem Fachwerkwerkhaus verdeckt das Dämmmaterial etwa die charakteristischen Holzbalken.
Oft kommt es aber auch auf die regionale Denkmalschutzbehörde an, wie streng die Verbote sind. Zum Teil verbieten Behörden sogar kleinere Maßnahme wie das Anbringen von Außenbeleuchtungen, Zäunen oder Bewegungsmeldern. Andere erlauben dagegen größere strukturelle Veränderungen, sofern sie auf der Gebäudeseite erfolgen, die von der Straße abgewendet ist. Während es in den meisten Fällen untersagt ist, Solar- und Photovoltaikanlagen auf den Dächern zu installieren, gestattet beispielsweise das Land Hessen deren Installation, sofern sie sich an unauffälligen Stellen befinden oder reibungslos in die Gesamtoptik einfügen.
Zwar sind bei den Sanierungsarbeiten einige Punkte zu beachten, der Denkmalstatus liefert jedoch einen entscheidenden Vorteil: Die Maßnahmen sind steuerlich absetzbar.
Denkmalschutz und MieterInnen
Wie stark sich die Denkmaleigenschaft auf MieterInnen auswirken, hängt vor allem davon ab, ob auch die Innenräume oder Teile der Räumlichkeiten unter Denkmalschutz stehen. Wenn zum Beispiel bestimmte Elemente wie Treppen oder Skulpturen im Hausflur, aber nicht in den Mieteinheiten unter Schutz stehen, wirkt sich die Denkmaleigenschaft nicht auf die MieterInnen aus. Befinden sich dagegen geschützte Elemente wie verzierte oder vertäfelte Wände in einer Wohnung, dürfen die BewohnerInnen keine Veränderungen daran vornehmen. Denkmalgeschützte Türen und Fensterrahmen sind ebenso wenig ohne Genehmigung auszutauschen.
Stehen die Innenräume nicht speziell unter Schutz, haben MieterInnen mehr Freiheiten. Sie können etwa den Innenwänden einen neuen Anstrich verleihen. Möchten sie aber beispielsweise Löcher bohren, kommt es auf die Beschaffenheit der Wände und mögliche Schäden an, die entstehen könnten. Bauliche Veränderungen, die die Struktur und Optik der Wohnung beeinflussen, erfordern immer eine Genehmigung.
Um das historische Gesamtbild der denkmalgeschützten Gebäude zu erhalten, sind MieterInnen bei der Gestaltung von Fenstern und Balkons mitunter eingeschränkt. Was erlaubt ist und was nicht, ist auch hier abhängig vom Gebäude sowie von den lokalen Denkmalschutzbehörden. In einigen Fällen ist es nicht einmal gestattet, Rollläden oder Markisen anbringen.
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